부동산 양도세율표, 기본세율부터 중과세율까지 한눈에 정리

부동산 양도세율표는 크게 보유 기간에 따른 세율과 주택 수에 따른 중과세율로 나뉜다. 기본은 과세표준에 따라 6%부터 45%까지 오르는 누진 구조다. 여기에 단기 보유나 다주택 여부가 겹치면 세율이 크게 달라진다. 이 글에서는 현재 기준 양도세율표를 표로 정리하고, 어떤 경우에 어떤 세율이 적용되는지 차근차근 풀어 보려고 한다.

양도세율표의 기본 구조는 어떻게 되나

양도소득세의 기본세율은 과세표준 구간에 따라 6%에서 45%까지 적용되는 누진세율이다. 과세표준은 양도차익에서 각종 공제를 뺀 금액이다. 누진 구조라 소득이 클수록 높은 세율 구간이 적용된다. 계산할 때는 누진공제액을 빼서 산출한다.

여기서 주의할 점이 있다. 과세표준이 5억 원이라고 해서 전체에 42%가 붙는 것이 아니다. 구간별로 세율이 나뉘어 적용되며, 이를 간편하게 계산하려고 쓰는 것이 누진공제액이다. 계산식은 "과세표준 × 세율 − 누진공제액"이다.

과세표준	세율	누진공제액
1,400만원 이하	6%	0원
1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하	15%	126만원
5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	576만원
8,800만원 초과 ~ 1.5억원 이하	35%	1,544만원
1.5억원 초과 ~ 3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

이 표는 2년 이상 보유한 자산에 적용되는 기본세율이다. 산출세액에는 별도로 지방소득세가 세액의 10%만큼 더 붙는다. 예를 들어 산출세액이 1,000만원이면 지방소득세 100만원이 추가된다.

보유 기간이 짧으면 세율이 어떻게 달라지나

보유 기간이 짧을수록 세율이 높아진다. 단기 매매를 억제하려는 목적의 단일세율이 적용되기 때문이다. 주택·조합원입주권과 분양권은 적용 방식이 조금 다르다.

보유 기간	주택·조합원입주권	분양권	그 외 부동산
1년 미만	70%	70%	50%
1년 이상 2년 미만	60%	60%	40%
2년 이상	기본세율	60%	기본세율

표에서 보듯 주택을 1년 미만 보유하고 팔면 양도차익의 70%가 세율로 적용될 수 있다. 분양권은 보유 기간이 2년을 넘겨도 60%가 적용되는 점이 특징이다. 이 세율과 기본세율 중 세액이 더 큰 쪽이 적용되는 경우도 있어, 단순 비교만으로 판단하기는 어렵다.

다주택자 중과세율은 지금 적용되나

조정대상지역 내 다주택자에 대한 중과는 현재 시행 중이다. 2022년 5월부터 이어지던 중과 유예가 종료되면서 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 중과가 적용되는 상태다. 다만 관련 정책은 시점에 따라 바뀔 수 있어 최신 확인이 필요하다.

중과가 적용되면 기본세율에 추가 세율이 붙는다. 알려진 구조는 아래와 같다.

• 조정대상지역 2주택자: 기본세율 + 20%p
• 조정대상지역 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
• 중과 적용 시 장기보유특별공제는 배제된다

중과가 적용되면 지방소득세까지 더한 실질 세율이 크게 올라갈 수 있다. 다만 조정대상지역 지정 여부, 주택 수 산정 기준, 예외 규정은 개인 상황과 시점에 따라 달라진다. 중과 대상인지 여부는 단정하기 어렵고, 실제 적용은 반드시 확인이 필요하다.

세율표 볼 때 헷갈리는 부분은

양도세는 하나의 세율표만 보고 끝나는 세금이 아니다. 자산 종류, 보유 기간, 주택 수, 등기 여부가 겹치면 적용 세율이 달라진다. 하나의 자산이 여러 세율 요건에 동시에 해당하면 보통 더 큰 세액이 적용된다.

• 비사업용 토지: 기본세율에 10%p가 더해지는 별도 세율이 적용된다.
• 미등기 양도자산: 70%의 높은 단일세율이 적용된다.
• 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 적용되며, 실효세율을 낮추는 요소다.

결국 세율표의 숫자만으로 최종 세금을 단정하기는 어렵다. 취득 시기, 1세대 보유 현황, 공제 적용 여부까지 함께 봐야 실제 세액이 나온다.

마치면서

부동산 양도세율표는 기본세율 6~45%를 뼈대로, 단기 보유와 다주택 중과가 얹히는 구조로 이해하면 쉽다. 같은 부동산이라도 보유 기간과 주택 수에 따라 세 부담이 크게 달라진다. 세율표는 큰 방향을 잡는 용도이고, 실제 세액은 공제와 개인 상황에 따라 달라지니 신고 전 확인이 필요하다.